콘도와 코압융자
집 구매를 할 경우에 주택보다 콘도 나코압을 먼저 관심있어하는 분들이 많다. 먼저 매매가격이 낮고, 관리를 안해도 된다는장점을 생각해서이다. 주택과는 다르게 은행에서 요구하는 조건이 콘도와 코압융자에 해당되며 모든 은행이 코압 융자를선호하지는 않는다. 모게지 계산시에는 꼭 원금, 이자, 주택세금 그리고 콘도 나코압 비용을 같이 계산해야 인컴이 맞는지 알 수 있다.
먼저 다주택이 한빌딩에 살고 있기 때문에 은행에서 요구하는 서류를 제출하고 은행안에 있는 건물팀의 심사를 거쳐야 건물(콘도,코압)융자허가를 받을 수 있다. 알게 모르게 많은 건물이 소송건에 있고, 은행에서 요구하는 조건을 갖추어진 건물들이 있기 때문에, 콘도 나코압에 거주하거나 매매를 할 경우에는 건물에 문제가 없는지 한번 확인 후 융자나 오퍼를 넣는것을 제안한다. 은행이 보는것은 현재 소송건이 있는지, Maintenance fee - financial statement reserve 10% 를 가지고 있는지, 렌트나 투자용으로 구입한 유닛이 몇 개인지등이다.
코압의 경우는 보드멤버의 조건을 꼭 확인해야하며, 거의 25%의 다운페이를 요구한다. 많은 서류가 들어 가지만 적은 비용으로 구입할 수 있는 장점이 있다. 다만, 매달 나가는 maintenance fee 가 콘도보다는 많고, 가격이 많이 올라가지 않는 단점이있다. 거주용으로 모게지없이 기본 비용만 내고 살 계획이있다면 코압이 적절할 수 있다. 보통의 경우 보드에서 요구하는 서류는, 기본적으로 3년 세금보고서, 3개월은 행스텟먼과 인컴확인 그리고 코압 자체에서 가지고 있는 Application 이다. 융자보다 더 낮은 인컴ratio 를원한다. 보통 33% 아래로 생각하면 된다. 코압을 취급하지 않는 은행도 있으며, FHA 융자는 못한다.
이와 반대로 콘도의 경우는 매매가 코압보다는 훨씬 자유하며, 지역에 따라 다르지만 가격 오름대가 거의 주택과 같아지고있다. 보드멤버의 인터뷰를 할 필요가없으며, 주택세금은 콘도 maintenance fee 와는 별개로 모게지에 같이 페이하도록 되어있다. 주택보다는 관리비를 페이하니 건물 관리가 수월하지만 본인이 원치 않아도 건물을 고치거나 할때에는 관리비가단기간 늘어나는 경우도 있다. 낮은 다운으로도 구입이 가능하나 정부융자를 할 경우에는 콘도가 Fannie Mae approval 받았는지를 확인 후 계약서를 작성하도록 해야 한다. 몇몇의 콘도를 제외한 많은 콘도들이 정부 FHA approval 을 받지 못했기때문에 conventional 융자만 할수가 있다. 인컴이 된다면 코압과 같이 다운을 꼭 25% 할 필요가 없다. 하지만 주택과는 다르게 유닛이 붙어 있기 때문에 은행에서는 낮은 다운을 하는 콘도에 대해서는 additional fee 가 이자에 붙어서 주택보다는 좀 높은 이자를 내야 할 수도 있다. 콘도가 마음에 들지만 은행의 허가를 받기 어려운 경우 (투자가 많거나, 새로 지은 건물일 경우)에도 융자를 할 수 있는은행이 있다. 이자는 조금 높을 수 있느나 부동산 시세나 지역을 보아도 놓치기 아까운 콘도는 구입 후 재융자가 가능하다.
Susie Bae/ Tri State Mortgage
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