숏세일이 될 주택에 Rent를 줄수있는가?_Part 2
이번에는 숏세일이 될 주택에 Rent를 줄수있는가? 그리고 Rent로 들어가도 문제가 될 수 있는가에 대해서 말씀드리고자 한다.
우선, 최근의 부동산 시장중 압류에 대한 최신 뉴스를 살펴봅니다.
지난해 뉴욕시에서 주택 압류가 급증하며 금융위기 직후 수준까지 치솟은 것으로 나타났다. 부동산정보전문업체 프라퍼티샤크닷컴(Propertyshark.com)이 최근 발표한 보고서에 따르면 지난해 뉴욕시 신규 주택 압류 건수는 2202건으로 2010년 이후 6년만에 최고치를 기록했다. 주택 압류 건수가 최저 수준으로 내려갔던 2012년(912건)과 비교하면 142% 폭증한 수치다.
뉴욕시 주택 압류는 서브프라임모기지 사태가 발생한 2008년 최고 수준(3874건)에 달했고 2009년(3298건)과 2010년(2581건)에도 높은 수준에 머무르다 2011년(996건)과 2012년에 급감했다.
한편 주택관련 통계전문업체 '아톰 데이터 솔루션(Attom Data Solutions)'이 11일 발표한 전국 압류 활동 연례 보고서에 따르면, 지난해 뉴저지주 주택의 1.86%가 압류당한 것으로 집계돼 전국 최고 수준을 기록했다. 또한 2004~2008년 사이 누적된 압류 건수에서도 뉴저지주가 3만2279건으로 전국에서 가장 많았으며 뉴욕주(3만1838건)가 그 뒤를 이었다.
한편 주택관련 통계전문업체 '아톰 데이터 솔루션(Attom Data Solutions)'이 11일 발표한 전국 압류 활동 연례 보고서에 따르면, 지난해 뉴저지주 주택의 1.86%가 압류당한 것으로 집계돼 전국 최고 수준을 기록했다. 또한 2004~2008년 사이 누적된 압류 건수에서도 뉴저지주가 3만2279건으로 전국에서 가장 많았으며 뉴욕주(3만1838건)가 그 뒤를 이었다.
보통 3,4월이 되면 신축도 많이 활성화되게 되는데 최근 통계에 3월이 전달에 비해 신축이 8.8% 줄어 들엇고, 신축을 위한 허가 신청건수도 7.7% 줄었다는 소식이다, 부동산 경기의 수축을 알리는 신호라고 보기에는 아직 이른감이 있다고 하곘다. 또한 대도신 인구 밀집지역은 어느정도 예외지만 전국적으로 Rent비가 올라가는 인상율이 줄어들기 시작햇다. Rent비가 하락하는것은 아직 아니지만, 인상률이 5%선에서 4.1% 선으로 저절되었고 공실률도 0.3% 늘어서 4.5% 에 달하게 되었다.
우선, 처음부터 주거용 주택에 Mortgage를 못갚는 상황에서 숏세일을 할경우에는 계속해서 Rent비를 받으면서 숏세일을 진행하는것은 문제가 없다. 물론 Lease계약 자체하고는 숏세일은 별개의 사안이기 때문에 연관을 지을 수는 없다.
단지, Lease가 계속 살아 있는 경우는 만약에 숏세일이 잘 진행되어, 숏세일 closing이 Lease가 끝나는 날보다 먼저 이루어 진다해도 Tenant의 Lease계약이 우선이기 때문에 Lease계약의 조건이 먼저 지켜져야한다.
이것은 법적으로 아직도 집소유주인 집주인의 모든 법적인 권리에는 이상이 없다고 보면 된다.
대부분의 경우, 주인이 살고있는 집을 숏세일하게 되는데, 가끔 어떤상황의 발생으로 다른곳으로 이사나간 다음에, 그집을 Rent할 수있냐는 질문이 종종 받게 된다. 위에 언급한 주인의 권리가 계속 있기때문에 (즉, 주인의 소유권자체에 아직 어떤 변화가 일어난 것은 아니닉 때문에) 정식으로 계약서를 통해서 Rent를 줄수도 있다.
단, 상거래상, 그리고 양심상으로 현재의 상황르 반드시 Tenant에게 알려주고, Lease계약을 정식으로 함으로써, 어떠한 상황이 밮생되어도 그 기간안에는 법적 보호를 받을수 있음을 동시에 알려주고, lease계약을 할수 있게 된다.
단, 이렇게 될경우, 본인이 살고있지 않기 때문에, 보통 HAFA 프로그램에 해당되는 본인 주거 주택(Primary Residence)의 자격은 없어지므로, Seller Incentive , 속칭 집주인 이사비용(Relocation 비용)으로 약 $10,000까지를 Seller는 신청할수 없게 된다.
물론 들어 오려는 Tenant가 숏세일 가능한 상황이러는 것을 이용해 Rent비를 흥정하려고 할수도 있다. 이 숏세일로 인해 다가올 불확실성을 감안하여야 한다. 즉, Tenant가 다소 불편할수 있으므로 서로 협상해서 맞추어 주면 되겠다.
많은경우, 이러한 상황에서 Rent를 주는것이 불법이 아니냐는 생각이 있을수 있게된다. 그러나 위에서 설명한 봐와 같이 전혀 문제될 것이 없으며, 또 집을 특히 장기간 비워두는 것은 당사자들뿐만 아니라 주위 환경이나 커뮤니티 내에 분위기를 위해서도 좋지 않은 일이 된다.
특히 집을 오래 비워 두게 되면 집이 상하게 되고, 동물등이 침입해서 서식할수도 있는 등 여러가지 문제를 야기 할수 있게 된다.
어려운 상황속에서도 서로 도우며 서로의 입장을 존중해 줌으로써, 2008년 금융위기로 인하여 발생한 부동산 시장의 어려움과 상처들을 극복하고 시장이 정상화 되어야 한다고 믿습니다.
박성수 (Derek Park) / 씨랜드 부동산
Tel: 201-362-6003
Email: derekpark@clandrealty.com
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