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Commercial & SBA융자

Mar 07 2018 11:30:58


배수지 모기지 융자 칼럼

1. Commercial Property : 건물의 종류나 지역, 그리고 상업건물에 렌트를 한 비지니스의 종류에 따라 은행에서 요청하는 서류나 크로징 할수 있는 기간이 틀리다.건물 구매나 재융자시, 완전 투자용 일경우에 Lender는 35% 이상의 다운페이나 에퀴티를 요구하며, 재융자시에는 30%정도이다. Major wholesale Lender들은 minimum 25%만 다운해도 가능하나, 융자 신청자의 좋은 크레딧과 세금보고서가 잘 되어있어야한다. 기본 크레딧 점수는 700 이상이며 세금보고서는 3년, 은행 스텟먼 3 개월이 기본이다. 환경검사는 꼭 해야 하지만 전에 했던것이나 카운티에 등록이 되어 있으면 된다.그러나 테넌트나 건물주가 auto body shop, gas station 혹은 dry cleaner로 직접 기계를 사용한다면, 환경 1차 검사 후 2차까지 할수도 있음을 명시해서 기간과 비용을 예상 해야 한다. 2차 검사는 1차 환경 검사시 땅에 기름이 스며들어 오염된 정도를 확인하고, 만약 오염이 되었다면 오염정도를 알기 위해서 땅의 면적과 깊이를 파서 검사후 새로운 흙으로 대처 해야 한다.기본 기간은 3-6개월이 걸리며 비용또한 기본 $20,000 부터 십만불까지도 갈수가 있으니, 혹시 구매시에는 셀러와 에니전트 그리고 변호사를 통해 확실하게 명시후 진행하는것이 현명하다.

Loan Amount가 $500,000이하일 경우는 10%만 다운 하더라도 가능하다. 이자는 주로 Prime Index를 많이 쓰는데, 변동일 때는 Prime Index + margin 이고, 장점은 Pre Payment Penalty를 공제 받을 수가 있어서 단기 투자 시 유익하다. 고정일 때는미국 Major Lender로 summit하면 Prime Index에서 1%이상 아래로 받을 수 있다. Amortization은 보통 25년으로 계산하고 단기고정 이자는 Balloon Payment도 있다. Commercial Property의 감정방법은 보통 월 수입금 비교 (Income Approach)로 감정을 하는데, 계산법은 이렇다.

65% of monthly income x 12months / cap ratio = 감정가격

예) monthly income이 $15,000, cap ratio가 6%일 때, 15,000 x 0.65 x 12 / 0.06 = $1,950,000 (감정가격)*cap ratio가 낮을수록 감정이 많이 나온다.

2. SBA (Small Business Administration) : 이자는 변동이자 Prime Index + Margin = Rate이고, 다운페이는 Business 구입시 35%, Commercial Property 구입시 10%가 minimum 다운페이다. 하지만 Commercial Property구입시에는 Property의 51%이상을 Owner Occupy를 해야만 한다. Amortization은 Business 구입시에는 Lease에 따라 7년, 10년으로, Commercial Property 구입시에는 25년으로 보통 계산하면 된다. Business와 Commercial Property 동시에 구입할 때에는 대개 19년으로 계산하면 된다.

*SBA는 주정부 Guarantee Loan이기 때문에 미국 시민권자, 영주권자만 가능하다.

3. Business Loan : 보통 50%이상의 다운을 요구하고, Amortization은 Business구입시에는 Lease에 따라 5년, 7년으로 한다. 이자는 Prime Index + Margin = Rate이다.

 

Susie Bae/ Tri State Mortgage
Tel: 917-881-4211
Email: loan@sbmtgpro.com

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