주택, 건물 구입 융자 진행순서

Sep 08 2018 13:42:06


배수지 모기지 융자 칼럼

지난 많은 아티클로 주택구입, 재 융자 혹은 상업용 융자에 관련된, 인컴이나 융자 상품에 대해서 많은 정보를 알렸다. 하지만 진짜 융자를 할 때의 순서는 잊고 돈만 준비하면 된다고 생각하고 오퍼를 넣고 진행하면 답답한 마음에 내가 신청한 융자가 잘되고 있는지, 아니면 어디까지 되고 있는지를 모르고 속 만타시는분들이 연락을 하고한다. 다른데서 융자를 하고 있는데, 지금 진행중인지 어떻게 되는건지 모르겠다 하시며… 직접 상담한 에이전트와 연락해서 물어보면 기다리라고만 한다며 다른데 신청을 해야 하는지를 상담하시기도 한다.

주택 아니면 상업용, 매매 혹은 재 융자라하더라도 융자를 진행하는 순서는 거의 같다. 다만 건물의 종류에 따라서, 매매인지 재 융자에 따라서, 은행의 요구 사항이나 기본으로 원하는 서류가 추가 될 뿐이다. 요즘 주택 구입이나, 상업용 융자를 하면서 처음 오퍼를 넣을 때부터 어떤식으로 융자가 진행이 되는지를 물어 보시는 분들이 많다. 아래의 순서가 기본적인 주택, 혹은 건물 매입를 할 경우에 진행되는 순서이므로 이를 참고하고 진행하면 어디까지 내가 신청한 융자가 진행되고 있는지, 클로징은 언제할지 아니면 이자는 어느 시기에 정하는지를 알 수가있다.

기본 주택 매입시 보통 4주에서 6주를 예상하고 융자를 신청하면 된다. 은행 소유의 물건일 경우에는 2~3주 안에클로징을 할 수도있다.

1. 주택, 건물 매입시 - 먼저 본인의 현재 인컴 혹은 미래의 수입을 계산해서 융자가 되는지를 확인하고, pre-approval 를 받고, 오퍼를 넣는다

2. 오퍼가 Accept 되면- Contract 에 셀러와 바이어 모두가 싸인을 한다

a. 변호사를 선임하고 계약서 리뷰를 한다. b. 건물의 inspection을 해서 건물의 상태를 다시 확인하고, 혹시나 셀러에게 알려서 크레딧을 받던가, 고치던가 할 경우에는 부동산 에이전트와 변호사에게 알려서 셀러에게 원하는것을 서면으로 요청한다 c. Inspection 이후 10%의 다운을 하는데, 변호사와 상의 후 다운하는 시기를 정하는 것을 권장한다

3. 2번일때에 융자 신청준비를 한다- 융자에 필요한 세금 보고서,은행 스탯먼등을 준비하고 융자 신청서를 작성하고 신청한다.

4. 융자 신청 후 은행에서 Loan Estimated Disclosure 를 보통은 이메일로 받아서 E-consent 를 하던가, 아니면 프린트 후에 싸인해서 보낸다. Loan Estimated Disclosures 에는 기본적인 융자 신청서, Federal and state 에서 요구하는 융자 서류 그리고 개인 융자 신청서들과 예상 클로징 비용과 이자로 예상 모기지 페이먼트를 알려주어, 클로징비용을비슷하게알수가있다.이모든서류는기본45 페이지혹은이상이된다

5. 은행에 따라 다르지만 4번의 은행 서류 싸인후 1~2 일 안에 융자 승인을 받고 은행에서 요구하는 편지 혹은 서류등을 준비한다. 요즘 세금 보고가 없는 프로그램은 은행 서류 싸인 후 감정을 먼저해야지 융자 승인서를 준다.

6. 기본 세금보고가 있는 경우는 승인 후 감정을 오더한다. 감정서가 나오는 기간은 주택일 경우 보통 1~ 2주, 건물은 3~4 주가 걸린다.

7. 타이틀과 이외의 은행에서 요구하는 서류를 준비한다. – 타이틀이 나오는 기간은 2주 혹은 3주까지도 걸린다. 신청자에 필요한 추가 요청 서류들은 개인의 상황에 따라 틀리나 기본 서류에서 모자란 서류와 직장, 수입, 은행 거래에 관한 내용들이 많다.

8. 감정이 나오면 은행은 감정서를 리뷰하고, 신청자는 주택, 건물보험을한다. 12달 페이먼트를 먼저 내야만 하고 그 영수증을 첨부해야 한다.

9. 감정서에 집이나 건물의 승인을 받으면 변호사와 상의해서 예상 클로징 날짜를 계산해서 이자률하는 것을 고려한다. 이자는 하루에 적어도 2 번 이상은 바뀌기 때문에 몇 일간의 이자 동향을 살펴서 비교 후 정하도록 한다.

10. 은행에서 예상 Closing disclosure 을 받는다. 이는 클로징 3일 전에 받아야 하는 서류이므로 이자와 융자금액,  그리고 예상 클로징 비용을 확인한다.

11. 클로징날짜를잡는다

12. 클로징날,아니면 하루 전에 클로징 서류가 Closing officer ( 뉴욕은 은행 변호사, 뉴저지는 타이틀 closer ) 한데 보내지며, 클로징날에 가져와야 하는 총 비용을 알려준다. 이때에는 은행 Cashier’s check 으로 미리 준비해서 클로징하면 된다.

*** 주의사항***

요즘 타이틀 회사, 변호사와 똑같은 이메일로 Wire 로 다운 페이 혹은 돈을 송금하라는 이메일이 온다. 이런 사기 이메일이 난무하므로 혹시나 이러한 이메일을 받으면 통화해서 확인을 꼭 하도록 한다. 클로징 이전에 모든 클로징 비용을 요구하지 않으니 이점을 꼭 명시해서 불 이익을 당하는 일이 없도록 해야 한다.

Susie Bae/ Tri State Mortgage
Tel: 917-881-4211
Email: loan@sbmtgpro.com

 

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