숏세일(Short sale)이 궁금하십니까?_Part 3

Mar 08 2018 10:44:19


데릭박의 부동산 이야기

이제야 좀 봄이 제대로 온것같다. 지난호에 숏세일 이야기에 독자 반응이 좋았고, 실제로 전화를 주셔서 상담한 분들도 있어서, 따둣한 봄이 됐지만 또 봄을 바라 보면서 숏세일 이야기를 계속하게 된다. 실제적으로 뉴져지, 버겐 카운티가 비교적 소득 수준이 상대적으로 높은 카운티지만, 은행 차압되는 주택수가 뉴저지 내 21개의 카운티중에 4번째로 많은 카운티가 된다. 그 이유를 생각해 보면, 금융위기가 다가오기전 모기지 융자가 비정상적으로 용이할 당시, 버겐 카운티가 좋은주거 환경과, 우수한 학군이 있음으로해서 너무 많은 집들을 무리해서 사들였든것으로 보여진다.
 
그렇다면, 과거의 일을 그렇다고 하고, 지금 이러한 상황에 즉, Default(매달 모기지 납부를 못하는) 상태에 있는 집주인의 경우, 적극적으로 Short Sale을 주도해서 하는것이 좋은가, 아니면 그냥 갈때까지 가서 Foreclosure(차압)을 당하는것이 좋은가를 많이 고민을 놓고, 전번에 이어서 좀더 구체적으로 도움글이 됐으면 한다. 내가 상담한 고객중 Oradell에 사시는 분은 Short sale진행중에 서류미비로 인해 Court에서의 갑작스런  압류결정으로 집에서 좆겨나는 상황에 처한 고객의 일은 참 안타까운 경우이다. 
 
 Short Sale을 하게 되면 우선 Credit Rport 상에 FICO점수가 100점 정도 낮아진다고 한다. 그리고 Short sale로 인한 개인 크레딧의 손상이 빠르면 1년, 늦어도 2,3년안에 회복 될수있다. 즉 이미 숏세일을 하였던 집주인들도 다시 주택 융자가 가능하다는 사실이다. 요즈음 벌써 이러한 분들이 다시 주택 시장에 상당히 많이 들어온 실정이다. 그리고 집주인의 모기지 은행에서 탕감해주는 즉, Closing 때, 모자라는 부분의 액수에 대해서 나중에라도 갚아야하느냐는 질문이 많게된다. 이부분은 은행마다 조금씩 다른것이 실정이다. 원칙적으로 주택 모기지는 Recourse(상환대출) 융자이무로 차후에 은행에서 상환권을 주장할수 있는 융자에 속한다.
 
 Promissory Note나, Deficiency Judgement를 통해서 그 권리를 갖고 있기를 원하는 경우가 있지만, 실제적으로 그 권리를 행사하는 Case는 실제로 없다고 볼수 있다. 그리고 집주인에게 혜택이 주어지는것은 본인이 살던 집의 경우에 한해서 은행에서 HAFA Program에 의해서 최대$10,000의 이사비용(Relocation Fee)을 Closing때 제공 받을수도 있게 된다.
 
한편, Foreclosure로 가게 되면, 예기치 못한 시간에 경매 통보가 메일로 오게된다. 이때가 되면 대게 2주뒤쯤에 경매가 잡혀있는 상태가 보통이다. 물론 1달 정도 연기가 가능하나, 결국 경매를 피하기는 어렵다. 경매가 이루어져서, Forclosure가 실행되면, 집주인의 FICO점수는 약 200-250 정도 떨어지게 되고, 못갚은 액수에 대한 책임은 소실되나 그래도 기록이 남아서 10년까지 그 기록이 유지되기 때문에, 이 경우 10년 동안에는 주택 융자는 할수없게 된다. (일반적으로 파산의 경우 그 기록이 7년 까지 가게된다.)
 
그리고 심리적으로 집을 누군가에 빼았긴다는 나쁘고 서글푼 감정이 들게 된다. 물론 이사비용 보조도 전혀 없다. 조금 더 돈을 안내는 상태에서 살기는 했을것이지만, 우리는 자본주의 아래서 피할수 없이, 끊임없이 경제 생활을 해야만 하기 때문에 가능하면 숏세일 전문가의 도움을 얻어서 현명한 판단으로 쉽지않은 고달푼  삶을 잘 헤쳐나가는 우리의 이웃이 되기를 바라는 마음이다.
 
박성수 (Derek Park) / 씨랜드 부동산
Tel: 201-362-6003
Email: derekpark@clandrealty.com

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