교회 건축을 진행하는 과정 2

Nov 05 2018 17:26:52


김성수 건축 칼럼

Zoning 전문 변호사를 잘 선정하는 것은 프로젝트를 진행함에 있어 중요한 부분입니다.변호사는 공청회에서 프로젝트에 대해서 설명하고 프로젝트가 타운에 주는 장점에 대해서 Board Member들과 방청객들에게 구체적으로 알려주게 됩니다.경험 많고 좋은 결과를 가져온Zoning 변호사를 찾는 방법 중의 하나는 프로젝트가 위치한 타운 Zoning Official를 만나 그 타운에서 어느 변호사가 어떤 일을 진행했는지 물어보는 방법입니다.포트리 타운 경우에는 변호사 리스트를 카피해서 그 변호사들이 어느 정도의 일을 그 타운에서 했는지를 설명해 주기도 합니다.많은 분들이 아시다시피Zoning Board에서 승인을 받는 과정은 많은 점에서 정치적이라고 할 수 있습니다.미리 타운엔지니어, Board Chairman, 그리고 타운 변호사 등 타운 관계자들을 만나서 프로젝트에 대해서 설명하여 어느 정도로 계획된 안에 대해서 반응하는가를 확인하는 것도 좋을 듯 합니다.일반적으로 이러한 미팅은 타운마다 다르겠지만,어느 정도 비용을 내어야만 이루어지게 됩니다.이러한 미팅을 통해 타운의 요구 사항에 대해서 듣고,그 요구 사항이 프로젝트에 반영되어 공청회 중에 설명 된다면 좀 더 긍정적인 Board Member들의 반응을 얻을 수 있습니다.Board Member들의 구성에는 타운 시장과 시의원 한 명이 들어가게 되어 있습니다.나머지 분들은 시장이 지명한 분들로 자리를 채우게 되니,먼저 시장을 직접 만나 프로젝트에 대해서 설득력있게 설명할 수 있으면 좋겠지만,이런 여건이 안 되는 경우가 많기 때문에 어느정도 비용을 내더라도 타운 관계자들과의 미팅을 통해 간접적으로 프로젝트가 시장에게 전달될 수 있는 기회를 만드는게 좋을 수 있습니다.

교회 건물로 변경하기 위해기존 건물을 구입할 때 많이 고려 되는 것이 창고 건물입니다.가격대비 면적이 넓기 때문이고 주변의 이웃들이 공청회에서 반대를 덜 할수 있는 요지가 많기 때문입니다.또한 일요일에는 Industrial Zone이 일을 거의 안하는 특성상 주변에 자유로이 주차를 할 수 있는 곳들이 많기 때문이기도 합니다.이런 창고 건물의 단점은 Property 안에 주차장이 많이 부족하고 기존 건물 내부에 냉 난방 등의 설비 시설이 많이 부족한 경우가 대부분이라,리노베이션을 할 경우 공사비 증가에 영향을 주게 됩니다.비슷한 조건의 건물들이 있다면,기존 설비,전기 등의 내용을 확인하시고 결정하면 추후에 공사비를 줄일 수 있는 방법이 될 수 있습니다.일반적으로 기존 건물을 사서 예배당으로 바꾸는 공사는 Square Foot당 100불이라고 볼 수 있습니다.내부의 마감이나 외부 공사의 범위 그리고 음향 시스템 등을 어떻게 어느 정도로 설치하느냐에 다를 수 있습니다.물론 정확한 공사비 견적은 100%의 Construction Documents가 완성되어야 확인 할 수 있습니다.드로잉을 통한 공사비 산정 외에도 보이지 않는 문제들에 대한 대비로 전체 공사비의 15% 정도Contingency 비용을 확보에 놓아야 되며,이 비용을 예기치 못한 상황에 사용할 수 있어야 됩니다.

글:김성수 AIA/LEED AP

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