거주용과 투자용 주택의 차이 2

Aug 08 2018 13:40:24


배수지 모기지 융자 칼럼

지난달에 거주용에 대해 알았다면 투자용( Investment) 주택은 어떻게 융자를 진행 하는지 아니면 어떠한 조건이필요한지 알아보자. 먼저 투자용은 인컴을 목적으로 가지고 있는 자산을 투자, 수입을 창출할 수 있는 부동산을 말한다. 흔히 콘도, 주택, 유닛등을 일반 주택 융자를 통해서 모게지를 받을 수 있으며, 상업용은 거의 커머셜 융자로 테넌트의 인컴을 수입으로 예상 융자를 진행한다.

일반 주택 융자로 Investment 의 용도의 콘도, 주택 혹은 2-4  유잇의 융자를 할 수가 있으며, 유닛인 경우는 주택 소유가가 거주하면, 나머지 내가 거주하는 유닛 이외에는 수입을 얻을 수 있다. 하지만 융자 자체는 거주용으로 신청이 가능하다.

주택의 종류와 크레딧 점수에 따라서 다운 페이나, 이자가 많이 틀려진다. 아래는 기본 투자용 모게지 융자 가이드라인이다

1. 콘도– 콘도를 투자용 목적으로 구매한다면 기본 25%  다운이 있어야 한다. 세금 보고의 인컴이 맞아야 하는데 여기에는, 원금, 이자, 주택 세금, 주택 보험 그리고 매달내는 콘도 비용을 합해서 인컴 ratio 을 계산한다.

2. 개인주택– 개인주택은 15% 다운으로 투자용으로 구매가 가능하다. 흔히 말하는 full document 으로 신청 가능하다.

3. 2-4 유닛– 완정한 투자용을 목적으로 한다면 렌트 인컴이 가장 좋은 물건이다. 투자용으로 할때에는 기본25%  시작으로 신청 가능하다.

4. 상업용– 투자용 full doc 은 35%  기본다운으로 시작할 수 있다. 순렌트비로, 모게지와 건물에서 나가는 비용 이커버 되어야 융자 승인을 받을 수 있다.

위의 부동산은 세금 보고가 없이도 25%  다운부터 가능하나 이자는 거의 1% 이상 높을 것을 예상하면 된다. 또한 투자용은 크로징때에 기본 3개월~ 6 개월 reserve 의 모게지 페이먼트 ( 원금, 이자, 주택세금, 보험 +( 콘도비용)) 의 extra 여유자금이 있는 것을 보여 주어야 한다. 또한 보험은 landlord insurance 를 들어서, rental loss coverage 가 있음을 확인 해 주어야 한다.

요즘의 부동산 매매를 본다면 주택 금액이 높은 것에 비해서 렌트비 모게지 페이먼트 보다 적은 편이다. 이럴때에는 융자 신청자의 인컴으로 모자라는 부분을 커버할 수 있다. 현실적으로 투자를 한다면 40% 이상 다운을 해야모게지 페이먼트가 렌트비로 낼 수가 있는 상황이다.

개인주택, 콘도등을 투자용으로 구매를 하면서 LLC 설립으로 융자를 신청하기를 원하는 분들이 있다. 은행에서볼 때에 현재 거주용 주택을 소유하고 투자를 한다면 몇개의 은행에서는 가능하다. 하지만 거의 모든 모게지 전문 은행은 LLC  로타이틀을 하는 것을 허용하지 않는다. 또한 first home buyer 인데 투자용 구매에 LLC 설립으로한다면 렌트 인컴이 모게지를 커버하는 다운페이를 요구하며, 융자 상품이나 은행 또한 정해져 있어서 개인으로 융자를 신청할 때보다 더 까다로운 절차로 진행 해야 한다. 그러나 상업용 건물이라면  LLC 회사로의 융자 신청은 무관하다.

투자용 주택을 회사, LLC 로타이틀을 하는 것을 전문 투자를하는 Investor 들이 6개월에서 1 년 안에 사고 팔기 때문에 괜찮지만 개인이 1~2 개의 투자용 집이 있다고 해서 LLC 설립을 하는 것은 권장하지 않는다. 세금 부분에 있어서 Schedule E 에 렌트 인컴을 보고하고, 거기에 쓴 비용을 모두 expenses 로 처리 할 수 있기 때문이다.

Susie Bae/ Tri State Mortgage
Tel: 917-881-4211
Email: loan@sbmtgpro.com

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